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按大类分，房企融资方式有股权、债权、REITs三种模式。相较而言，股权融资前期成本较低，但潜在成本并不低，对有条件的房企而言，上市是获得稳定资金的第一选择。债权融资具有明确的融资利率，胜在贷出速度快，不会稀释股权。而融合了债权和股权融资两种形式的REITs，目前刚刚起步，与互联网金融类似，都面向大众投资者，这为房企提供了更宽泛的融资选择，更为房企提供了低息融资的可能性。1、股权融资：公募隐形成本低但门槛高，私募隐形成本高但灵活1.1公司层面的股权融资：公募为主，隐形成本可用ROE衡量。房企公司集团层面的股权融资主要形式是公募股权融资。公募股权融资一般指通过股票市场向公众投资者发行企业股票来募集资金的行为，包括我们常说的企业上市(即IPO)、上市企业增发和配股(即SPO)，都是利用公开市场进行股权融资的重要形式。房企通过IPO和SPO融资获得的资金，无需支付利息、偿还本钱，似乎没有成本。但要看到，投资者成为股东后，将享受股息、利润分红，还有净资产的增值收益，以及通过卖出股票套现获利。可见，与债权融资按期支付固定利息不同，股权融资的成本是“或然成本”：即成本有可能发生，也有可能不发生;发生时，有高，也有低;而且形式灵活，即使企业盈利高，分红也可能较少，因为企业可以将更多利润留存，每股净资产也会上升。但不管以何种形式呈现，其代价都可以用资产回报率来衡量。考虑到净资产收益率(ROE)指标综合考虑了销售净利率、资产周转率、净负债率等各种因素的影响，所以我们选用ROE来衡量公募股权基金的融资代价。再看小型房企，其公募股权融资的代价低至7.32%，比发债成本低很多。基于此，小型房企应该优先考虑IPO和SPO等公募股权融资形式。1.2项目层面的股权融资：非公募为主，隐形成本可用销售净利率衡量房企项目层面的股权融资主要以非公募形式为主，包括与其它房企或私募股权基金合作，形式灵活。近年来，因房企加强项目风险把控、银行规避风险导致企业贷款困难等客观情况，非公募“股权”融资案例频频。我们认为，非公募股权融资(如与私募股权基金、房企合作)的成本可用销售净利润率来衡量。因为房企与私募股权基金、其它房企等合作方式，都是从项目层面进行合作，不用考虑企业整体的资产周转率和净负债率影响，所以只需考虑合作项目的销售净利润率即可。为此，我们选择营业净利润率近似指代非公募股权融资方式的“隐形成本”。如果用企业营业净利润率衡量，我们发现A股135家房企非公募股权融资的“隐形成本”有以下特征：从历年趋势看，早在2010年的时候，行业非公募股权融资的“隐形成本”高达15.46%，大型房企为15.80%，那时房企选择与私募股权基金、房企合作，显然代价较高;但到2014年，行业非公募股权融资的“隐形成本”已走低至11.74%，小型房企更是低至10.10%，代价相较部分债权融资方式有优势。这也揭示了白银时代房企更多非公募股权合作，可以在减轻资金压力的同时，降低成本。2、债权融资：政策鼓励下，债券融资成本逐渐降低债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。2014年以来，因为国家政策的支持，内房企债权融资成本开始明显下降。2.1银行贷款：成本较低，但过于倾向大型房企根据CRIC监测，2012-2014年房企获取国内银行贷款的年利率在6.15%-15%区间浮动，行业平均借贷成本约7.6%，相较大部分融资方式均有显著优势。其中，保利、绿地等大型房企银行借贷成本在6.15%-6.85%区间浮动，可见实力强的、有国企背景的房企更容易获得低息贷款。中小型房企成本在6.15%-15%区间浮动，成本明显偏高，尤其是小型房企，银行基于风险管控，很难获取。同时，房企获取国外银行信贷的成本一般在HIBOR或LIBOR基础上上浮0.32%-4.5%，具体利率跟企业评级有关。银行贷款成本还有以下特征1)高负债率房企借贷成本较高。如泰禾集团2012年11月向兴业银行借贷，成本在12%-15%;中南建设2012年11月向江苏银行借贷，成本为12%。那时泰禾、中南净负债率分别在164.77%、99.84%，银行基于风险的考虑，给出了接近信托的成本。但部分有国资背景的企业除外。比如保利地产2013年净负债率高达94.48%，2014年1季度更是提高至113.14%，但向银行的融资成本在6.77%，相对较低。2)目前境外银行信贷成本比国内要低。如2015年4月龙湖地产获取的7800万港元，年息低至4.40%。主要是因为境外银行的贷款基准利率普遍较低。2.2中期票据：成本低于基准利率，对资质要求相对较高根据CRIC监测，2014-2015年房企获取中期票据融资的年利率在4.55%-8.37%区间浮动，行业平均借贷成本约5.36%，低于银行基准利率，较房企实际银行贷款利率低2.24个百分点，成本优势非常明显。其中，万招保金四家大型房企融资成本在4.55%-4.90%区间浮动，中小型房企成本在4.59%-8.37%区间浮动，可见规模实力大、品牌优势明显的房企中期票据融资成本更具优势。中期票据融资成本还有以下特征1)中期票据融资与银行贷款利息有关。2014年2月，世茂股份成功获准注册50亿元中期票据，之后发行了三次，成本都不同：2014年4月发行了其中的10亿元，年息高达8.4%，再过4个月发行的10亿元，成本降至7.6%，2015年3月发行的15亿元，成本大幅下降至6.1%。前后融资成本落差高达2.3个百分点，主要跟央行2014年至2015年3月两次降息行为有直接关系。2)中期票据平均借贷年限长于银行贷款，期限长的成本相对较高。从已经成功发行中期票据的房企融资案例看，其平均借贷年限为4.24年，最高的是7年，最低的是3年，低于可转债(5.91年)和公司债(5.16年)，但比银行信贷2-3年的短周期，明显要长。中期票据期限越长成本较高。如城投控股于2015年4月发行的两笔中期票据，期限3年的年息为4.59%，期限7年的年息5.25%，较前者高出0.66个百分点。2.3公司债：成本接近基准利率，大额审批不易通过根据CRIC监测，2014-2015年房企通过公司债融资的年利率在4.80%-9.90%区间浮动，行业平均借贷成本约6.74%，高于中期票据及可转债。相较银行贷款，公司债成本高于银行基准利率，但低于房企实际银行贷款平均利率。特别要指出的是，近两年大型房企没有发行公司债的案例，多以中小型房企融资为主，可能是其融资额度相对较小所致。公司债融资还有以下特征1)公司债融资额度过大不易通过。2013年以来，A股房企成功发行了18次公司债，最高额度是16亿元。大额公司债申请大都没有通过审批。2)公司债融资成本也是期限越长，成本越高。如北辰实业于2015年1月同时成功发行两笔公司债，期限分别为7年、5年，融资年利率分别为5.2%、4.8%，期限长的成本要高出0.4个百分点。2.4可转债：成本极低，发行资质高于公司债根据CRIC监测，2013年以来，A股房企仅成功实现2例，融资年利率在0.6%-4%区间，平均融资成本2.77%，远低于其它债券融资方式。主要是因为可转债即是债券融资，也属股权融资。投资者可以接受这么低的报酬，更多是看企业股价的升值潜力，将来如果股价达到预期，就可以转成公司股份，享受分红，如果股价未达到预期，也可以债权方式无风险退出。因为投资风险低，所以付息成本也低。我们看到，可转债除了年息低外，另外一个特征是贷款利率逐年递增，企业这样做的主要目的是为了保证融资来源的稳定性。2.5信托：成本走低，不再是融资主流根据CRIC监测，2012-2014年重点房企通过信托融资方式的年利率在5.63%-13%区间浮动，行业平均借贷成本约8.37%。从近年趋势看，2012年、2013年信托平均借贷成本均为8.6%，2014年降至6.7%。主要是因为2012年资金供应稀缺，而2013年行业大扩张对信托融资的需求上升，资金供需结构不平衡致使这两年借贷成本居高;至2014年，房企追逐中期票据、公司债等更优的融资方式，对信托的热度降低，信托平均借贷成本因此下降。到2015年4月，中天城投向华融国际信托申请2年期5亿贷款，年息为4.65%，甚至低于银行贷款基准利率，这说明信托方式融资成本也在与时俱进下降。我们还看到，信托融资成本有以下特征1)险资来源的信托成本普遍低于理财产品。如2012年3月，中粮地产向平安信托借款4.97亿元人民币，年息仅6.15%。而我们看到，很多信托公司向其购买理财产品的投资者承诺的年回报率就高出这一水平，所以根本不可能做到这么低的水平。2)信托成本跟房企规模关系不大。如同样在2012年3-4月，万科向华润深国投信托借款10亿人民币，年息为9%;建业地产向百瑞信托借款9亿元人民币，年息低至6.65%。3)信托成本与标的项目关联，优质项目可获得更低成本融资。我们看到阳光城2013年3月为福建子公司申请6亿元贷款，年利率仅6.30%，仅高出当时银行贷款基准利率0.3个百分点;相比之下，2012年12月，阳光城为陕西实业项目向中铁信托申请3.2亿元信托贷款，年息为11.00%，较前者高出4.7个百分点。作为深耕福建的一家闽企，阳光城在厦门的优质项目普遍畅销，投资风险低，所以信托的成本也低;而陕西是阳光城新开拓城市，预期风险相对较高，所以成本也高。2.6优先票据：美联储退出QE3后，成本不具优势根据CRIC统计，自2010年到2015年5月，66家港股内房企境外发行优先票据118次，总共融资折合人民币2522亿元，平均借贷成本约9.15%，浮动区间为4.38%-14.00%。境外发行优先票据成本明显受国际流动性和企业资质的影响1)欧美量化宽松政策显著影响优先票据的总量与成本。从历年走势看，房企境外发行优先票据的高峰出现在2013-2014年，这两年也是该种融资方式成本最低的时候。但在2014年11月美联储结束QE3后，房企海外发债难度加大、成本也在快速上升。数据显示，15年前5月港股内房企实现优先票据融资合计235亿元，仅为14年全年的37%。体现在融资成本上，15年前5月平均成本为9.62%，较2014年提高了1.53个百分点;尤其是15年前5月最低融资成本高达7.5%，较2014年最低水平激增3.12个百分点。因此，在国内中期票据、公司债开闸后，房企境外优先票据融资已无成本优势。2)房企品牌实力会影响优先票据发行的总量及成本。66家港股内房企中，位于中国销售金额榜TOP20的房企，融资总额高达1364亿元，占优先票据融资总量的5成以上，平均融资为8.60%，成本最低;其后，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上的房企，优先票据融资成本分别为9.43%、9.83%、10.54%，随着企业规模、实力、品牌下降，成本也在上升。2.7债权基金：成本居于中位，但灵活度较差、亟需改善根据CRIC监测，2012-2014年房企获取基金贷款的年利率在5.5%-12.4%区间浮动，行业平均借贷成本约8.14%，低于信托，高于银行贷款。债权基金成本还有以下特征1)股权与债权投资相结合的基金成本相对较低。如中南建设2014年2月通过股权投资与债权投资结合的方式向汇添富资本融资的5亿元人民币，年息仅5.5%，为近三年房企债券基金融资方式的最低水平。2)债权基金成本与标的项目高度关联。如复地分别于2012年5月、12月借的基金，年息分别为7.98%和9%，相差1.02个百分点。主要原因是标的项目性质不同：前者投向安全边际高、成长性强的刚需住宅项目，能够获得快速收益;后者投向生态商务社区主题地产，需要较长的时间运营发展才能获得稳定收益，基金给出的成本也相对较高。2.8永续债券：可计入权益，成本较高且逐年递增永续债券(perpetualbond)指一种不规定本金返还期限，可以无限期地按期取得利息的债券。永续债券的特点：1、利息一般高于浮动利息。2、偿还顺序与公司股票一致，均低于一般债券。3、会计处理上可计入权益股本，但投资者不能像普通股股东一样参与企业经营管理和利润分配，因此永续债券可以既提高股本水平又不摊薄股东权益。4、永续债券持有者除公司破产等原因外，一般不能要求公司偿还本金，而只能定期获取利息。尽管可以视作股本，但因为永续债券具有“期限内按约定偿付固定利息”这一债权的显著特征，所以本质上属于债券融资方式。更为重要的是，房企借了永续债券后，不可能永远不还。因为永续债券超过某个期限后，成本会逐年递增，超过企业承受能力。永续债券的成本其实不低，但很多高负债率房企钟情于这种融资方式。最为典型的是恒大地产，截至2014年末，企业永续债券总额高达528.5亿元人民币，永久资本工具占该公司权益总额的47%。一般而言，永续债券融资成本一开始略高于一般的债权融资方式，2-3年后年利率会跳升到一个较高的水平，如15%-20%，然后逐年往上升，高的甚至达到25%-30%。2.9互联网金融：房企自建渠道成本较低，通过第三方成本不低目前房企互联网金融融资主要有2种形式1)房企直接构建互联网金融平台，成本相对较低。以绿地“地产宝”为例，与蚂蚁金服、平安陆金所合作，年化利率在6%-8%之间，首期产品融资利率为6.4%，仅高出银行贷款利率(5.1%)20%，成本不高。同时，绿地将开放平台给中小房企，向融资方收取约0.5%-2%的管理费用，将互联网金融作为企业业务来做，进一步降低了资金使用成本。商业巨头万达基于自身庞大的客户群，也在积极构建自己的互联网金融融资平台，通过收购快钱，推出互联网理财产品，首期产品利率低至5%。但要指出，这种融资形式，投资者对房企实力要求较高，惟有实力型的品牌房企，才能吸引到大量的网民投资者。2)房企通过第三方互联网金融平台获得的资金，成本不低。目前，国内P2P或P2B吸收“存款”的成本就5%-10%之间。典型如房金所、陆金所，分别在8%-9.5%和5%-8.4%区间。如果通过第三方P2P或P2B进行融资，成本不太可能低于10%。根据互联网金融企业雷驰金控的统计，目前国内P2B的借贷成本在14-18%，这明显高于信托等融资方式。为此，通过第三方互联网金融平台融资，比较适合急需资金周转的房企，并不适合作为长期运营的资金。3、REITs：集信托债权融资和证券化股权融资于一身，成本略高于银行贷款REITs融资成本可用其平均收益率来衡量。但由于目前国内REITs刚刚起步，平均收益率缺乏经验数据。对此，我们可以参考一下境外的数据。根据机构统计，近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs依然取得12.0%的平均收益。可见，在不同时间内，不同国家和地区的REITs投资回报并不相同。2014年，国内首个REITs“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让，虽然严格限制投资房地产开发项目，主要着眼成熟物业资产的投资和管理，但REITs的正式推出意味着我国房地产证券化进入了新阶段，房地产融资有了新工具。以中信启航REITs为例，产品涉及52.1亿元投资标的，根据风险等级的不同，该产品将投资分为优先级和次级部分，按照7:3比例发行。优先级为低风险的投资人，500万元起购，预期收益率5.5%~7%;针对中高风险偏好的投资者次级部分，3000万元起购，次级预期收益率在12%~42%。
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我是英康号的签约作者“柔启航”
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