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中新经纬客户端9月17日消息，今年被两次约谈后，成都出台了“房产新政15条”，成为全国第24个发布调控政策的城市。据中原地产研究中心统计数据显示，从7月开始，已有超过24城发布累计30次楼市调控政策。业内人士分析，本轮房地产调控大部分城市的政策力度有限，包括成都等房价明显上涨城市，调控力度难以全面抑制市场上行，料“金九银十”房价将继续上涨，但涨幅放缓。
成都两番被约谈
多地增值税“二改五”
9月14日，成都出台《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了15条举措。其中，在土地市场调控方面，住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%，优先确保保障性住房用地；在完善住房调控政策方面，严格执行住房限购政策，严打弄虚作假行为；发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这一政策对于成都房地产市场有积极作用，有助于防范“快进快出”的炒房行为。同时，增值税政策也是今年各地调控的新动态。统计来看，目前深圳、无锡、沈阳和成都已经调整了增值税的政策，即从过去的“满2”调整为“满5”，“预计类似政策各地容易采纳和模仿。”他称。
值得注意的是，在这一轮调控背后，公开报道显示，成都今年已被约谈两次。7月24日，房地产工作座谈会召开，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作，北上广深、成都等10城政府参会。8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府参会。
近一个多月以来，除了成都，常州、沈阳、杭州、南京、宁波、深圳等多个城市相继发布稳定土地市场、升级房地产调控措施。中原地产首席分析师张大伟指出，这些地区多集中于长三角、珠三角地区，深圳、东莞等房价上涨过快的城市是此轮调控升级的典型城市。
中原地产研究中心统计数据显示，从7月开始，已经有超过24个城市发布30次调控收紧政策。“调控收紧已经难免，”张大伟直言，“2020年上半年房地产调控最宽松的时候过去了，7-8月调控政策风向转变，出现收紧趋势。预计后续最起码有超过30个城市会出台房地产收紧政策。”
此外，该机构数据显示，8月全国房地产调控次数为32次，年内调控政策次数高达368次，与2019年1-8月份的367次基本持平。
今年以来，央行、住建部曾在多个场合提及“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，有业内人士曾指出，下半年房地产调控这根弦会时刻紧绷，楼市“三稳”会抓得更紧更及时。
收紧政策力度相对有限
“万人摇”成本轮调控主因
打击假离婚是最近监管部门重点“瞄准”的方向。
9月10日晚，央行深圳市中心支行、银保监会深圳监管局、深圳住建局联合发文，将创新上线建立婚姻信息查询机制，查询借款人婚姻状况和购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下住房套数，作为贷款审核依据，实行差别化房贷的办理。
9月4日，杭州明确，30周岁以上未婚单身、离异单身且在限购范围内无自有住房记录的购房人，可认定为无房家庭。8月30日，无锡出台新政，夫妻离异后2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前住房套数计算。7月23日，南京新政规定，夫妻离异后2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前总套数计算。
“8-9月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级。”张大伟如是认为。
上半年疫情趋于稳定后，房地产市场加速复苏，以杭州、深圳、南京、成都等为代表的城市新盘开盘销售出现了“万人摇”的现象。张大伟称，部分新房因为人为限价，出现了明显的套利空间，因为套利空间，放大了购房群体。这种情况下，大量的“假离婚”“假落户”“假人才”出现。所以本轮政策的升级主要是为了打击“万人摇”。
“金九银十”房价仍涨
涨幅或放缓
即将进入四季度，调控会越来越严吗？“金九银十”房价还会不会涨？严跃进对中新经纬记者表示，今年房地产市场依然是有放松的地方，不过确实有部分热点城市收紧了购房政策，绝大多数的城市市场相对还是稳定的，处于复苏的阶段。从政策主流来说，更多的还是创造更好的营商环境。而一些政策收紧城市，与其房价上涨过快有关。
国家统计局14日公布的70城房价数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅有所扩大，二三线城市同比涨幅回落或与上月相同。70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.6%，涨幅扩大；70城二手房环比涨幅为0.3%，涨幅保持持平。
从二手房的价格涨幅环比数据看，广州成为涨幅最大的城市。而广州目前已经连续两个月二手房的价格涨幅排名第一。严跃进分析，受深圳调控的影响，部分购房需求确实加快进入到了广州市场，部分恐慌性交易也是存在的。
严跃进预测，后续市场二手房市场不会过快上涨。尤其是今年“金九银十”阶段，各地新房的供应规模比较大，客观上会使得二手房的买卖受到影响。所以二手房市场也有望保持价格的稳定。但部分学区好的房源，依然有可能被炒作。
张大伟也认为，本轮房地产调控政策大部分城市的政策力度有限，包括成都等房价明显上涨城市，调控力度难以全面抑制市场上行。从信贷政策看，市场依然处于相对宽松，从深圳、杭州等城市看，不停地微调加码政策将成为本轮调控的主要特点。他认为，“金九银十”房价将继续上涨，但涨幅或放缓。
距离2020年还有不到80天，无论是在政策层面还是市场表现，房地产市场都未见轻松。
中指院统计显示，今年以来百城新建住宅价格各季度累计涨幅较去年同期均有所收窄，其中三季度累计涨幅较去年同期收窄0.3个百分点，整体价格表现平稳。成交方面，三季度一线、三线代表城市成交同比有所回落，二线代表城市成交规模相对稳定。
对于后市，多位机构人士和业内专家向《每日经济新闻》记者分析认为，四季度房企都会冲刺全年业绩目标，无疑会加速推盘去化，但市场可能并不会因此出现过热情况。但考虑到近期房企的积极营销势头，四季度房价涨幅或将进一步回落。
前9月调控415次刷新历史记录
国家统计局数据显示，2019年1～8月全国房地产开发投资84589亿元，增速回落0.1个百分点至10.5%，为年内最低，降温明显。
今年4月19日，中央政治局会议重申“房住不炒”，要求落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制；7月30日，中央政治局会议继续强调“房住不炒”，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
对比两次会议内容，对长效机制的表述从“调控”变为“管理”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的说法。
中指研究院认为，7月30日的中央政治局会议确定了三、四季度的政策基调，对市场情绪、地方政府后续政策的跟进起到了关键引导作用。三季度市场整体调整预期将进一步强化，会议在基调和作用方面与去年同期的中央政治局会议存在相似之处。
另外，地方政府紧缩政策数量在三季度达到阶段高点，调控紧盯市场变化及时调整的特点仍比较明显。整体来看，地方调控力度在7、8月份明显加强，9月份有所减弱。如苏州进一步升级了限购政策，合肥升级土拍政策，部分城市房贷利率上浮水平继续回升，各地公积金政策密集调整，多地强化房地产市场监管等。
据中原地产研究中心统计，2019年前9个月各地合计出台房地产调控政策达到415次，去年同期这一数字为385次。这意味着，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史记录。
中原地产首席分析师张大伟认为，2019年是房地产政策出台最密集的年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年来被密集提及。累计看，中央各部委在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策，要求注意防范房地产金融风险。
对于四季度的展望，中指研究院表示，金融政策将贯穿始终，在四季度仍然会继续延续。另外，一方面，部分城市的调控紧盯市场变化存在适度升级的可能；另一方面，部分城市通过局部优化现有政策，继续精准保障首套自住购房需求。
房价涨幅收窄成交规模稳中略降
今年以来，受高价地项目集中入市等推动的结构性因素影响，商品房销售价格仍保持较快上涨，但考虑到近期房企的积极营销势头，四季度房价涨幅或将进一步回落。
中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，今年9月，百城新建住宅均价15051元/平方米，环比上涨0.31%，涨幅已连续11个月运行在0.4%以内；同比上涨3.56%，涨幅连续11个月收窄，整体价格表现平稳。
累计来看，2019年1~9月百城住宅价格累计上涨2.54%，涨幅较去年同期收窄1.51个百分点。今年以来各季度住宅价格累计涨幅较去年同期均有所收窄，其中三季度价格累计上涨1.08%，较去年同期收窄0.3个百分点。
成交方面，重点城市规模稳中略降。中指研究院统计显示，今年前三季度，重点城市商品住宅成交面积同比稳中有降，三季度整体趋稳，近期市场调整压力加大。
据初步统计，2019年前三季度50个代表城市商品住宅月均成交面积同比下降1.6%，其中三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模约3210万平方米，同比增长0.2%。
中指研究院认为，8月以来行业金融层面监管加强，叠加3~4月一二线市场销售端的回暖导致需求后续释放动力不足，市场调整压力有所加大，8~9月重点城市成交规模同比均下降，“金九”成色不足。
二手房方面，2019年1~8月10大城市二手房成交套数同比增长12.9%，其中7~8月二手房成交20.6万套，同比增长10.3%，半数城市成交同比增长。
亿翰智库上市房企研究中心主任张化东告诉《每日经济新闻》记者，四季度市场应该还会面临僵持局面，因为多数城市的去化周期还是比较短的，大部分一二线城市去化周期都在12个月上下，三四线城市多在18个月上下。而目前无论是从供给端还是需求端看，都是相对比较疲弱的，两端不会出现突然大的变化。
三线楼市下滑四季度将继续调整
从城市看，总体为一线城楼市增长、二线平稳、三线下滑。据中指研究院统计，2019年1~9月一线城市商品住宅月均成交面积为58万平方米，同比增长19.9%。不过，8~9月需求释放节奏开始放缓，市场出现调整。
二线代表城市前三季度成交面积约80万平方米，同比下降0.6%，三季度成交同比增长1.9%，整体成交规模趋于稳定，内部市场延续分化格局。
值得注意的是，50个重点城市中近八成的三线代表城市位于长江和珠江三角地区，该类城市在严厉的政策下，市场调整态势延续，带动整体三线代表市场同比下降。前三季度，三线代表城市成交面积同比下降9.7%。其中，三季度月均成交面积在34万平方米左右，同比下降约3.6%，扬州、三明同比降幅均在60%以上。
中指研究院表示，展望四季度，三四线代表城市由于前期需求存在透支后期增长乏力，市场将延续调整态势，同时一、二线城市市场规模随着市场环境的收紧及需求释放放缓，也将面临一定调整压力，四季度整体市场承压。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，四季度房企推盘力度比较大，还是走降价促销的销售策略，这在交易数据上应该是有回升，但回升幅度也是有限的。一方面政策面暂时不会有改变，而需求端也很难说完全释放，四季度只能说可能会有一个温和的小复苏。
川财证券研报指出，考虑到三季度销售市场有所降温，预计不少房企在四季度的推盘速度可能会略为加快，但在房地产行业调控政策仍然持续的大环境下，预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。
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